說(shuō)好要賣房，沒(méi)想到房?jī)r(jià)翻番上漲數(shù)十萬(wàn)，賣方對(duì)起初簽訂的合同反悔，不賣了，雙方只能法庭上見。這種情況下，房子到底還賣不賣?在一些案件中，房屋被裁決繼續(xù)過(guò)戶，另一些案件中，賣方不僅要返還定金，還要賠償房屋數(shù)十萬(wàn)元的增值損失。

房?jī)r(jià)漲了近90萬(wàn)房主突然不賣了

對(duì)朱洪濤來(lái)說(shuō)，買套房實(shí)在太周折了。2014年他看上了位于濟(jì)南市中心的一套房屋，房?jī)r(jià)62萬(wàn)元。他與賣方于文萍簽訂房屋買賣合同，約定簽訂合同當(dāng)天支付購(gòu)房款30萬(wàn)元，正式交房當(dāng)天支付購(gòu)房款10萬(wàn)元，剩余房款等到辦完產(chǎn)權(quán)證的前提下，在辦理房屋過(guò)戶當(dāng)天再交。于文萍則承諾，在2015年底前辦理完產(chǎn)權(quán)證，并積極配合房屋過(guò)戶，如果不能辦理房產(chǎn)證，應(yīng)在三日內(nèi)全額返還購(gòu)房款。

簽訂合同當(dāng)天，朱洪濤就支付了30萬(wàn)元，之后在房屋尚未交付的情況下，支付了10萬(wàn)元，后來(lái)又支付了一次房款，共計(jì)交付40余萬(wàn)元。但之后，于文萍不想賣這房子了。朱洪濤無(wú)奈到仲裁委申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求裁決于文萍協(xié)助其把房子過(guò)戶到自己名下。于文萍則表示，朱洪濤違約在先，主張解除合同。

仲裁庭意見認(rèn)為，雙方簽訂的合同合法有效，朱洪濤在房屋并未實(shí)際交付的情況下支付房款，可以認(rèn)定其沒(méi)有出現(xiàn)逾期付款的違約行為，所以于文萍解除合同的主張不能得到支持，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。最終，仲裁庭作出裁決，于文萍將房屋所有權(quán)過(guò)戶至朱洪濤名下。

多位律師向記者表示，房屋買賣中賣方這種毀約的情況并不罕見，相當(dāng)一部分是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲。該案朱洪濤的委托代理人透露，房屋后來(lái)漲至150萬(wàn)元左右，這也是于文萍想解除合同的重要原因。“調(diào)解的時(shí)候，出賣人曾經(jīng)很明確地表示，如果把房?jī)r(jià)提高到150萬(wàn)元，就繼續(xù)賣房。”

故意違約需承擔(dān)法律責(zé)任

盧海飛也有類似遭遇，但結(jié)果不太一樣。2016年，他看上位于濟(jì)南東部的一套房產(chǎn)，和賣方劉洪磊簽訂了房屋買賣合同，成交價(jià)格70余萬(wàn)元。雙方約定合同簽訂時(shí)支付定金10萬(wàn)元，次年交房當(dāng)日，支付首付房款20萬(wàn)元，剩余房款通過(guò)貸款解決。

合同簽訂當(dāng)天，盧海飛支付了定金10萬(wàn)元。轉(zhuǎn)眼進(jìn)入2017年，臨近交款交房日期時(shí)，中介多次聯(lián)系劉洪磊，但沒(méi)能聯(lián)系上。盧海飛通過(guò)郵寄送達(dá)履行通知書、到小區(qū)找人、郵寄送達(dá)催告函等方式催促劉洪磊，但一直沒(méi)有進(jìn)展。錢支付不了，房也交接不成，盧海飛提起了訴訟，請(qǐng)求法院判令解除合同，并判令劉洪磊返還購(gòu)房定金并賠償損失。

賠償?shù)膿p失如何計(jì)算?審理中，盧海飛申請(qǐng)對(duì)涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行司法鑒定，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)提起訴訟當(dāng)天的房產(chǎn)價(jià)值作出評(píng)估，這套房屋的價(jià)值為140余萬(wàn)元，較一年前雙方簽訂合同時(shí)，房屋價(jià)值翻了一番。盧海飛請(qǐng)求法院判令劉洪磊賠償增值損失70余萬(wàn)元。

盧海飛認(rèn)為，劉洪磊拒絕提供轉(zhuǎn)款賬號(hào)，是他違約在先。劉洪磊則表示，自己不在濟(jì)南常住，本想與盧海飛聯(lián)系，但合同上沒(méi)有就指定賬戶的方式作出約定，也沒(méi)有記載三方的聯(lián)系電話及聯(lián)系地址，對(duì)方不付款，自然無(wú)法交房。

到底是什么情況?真正的原因在于房?jī)r(jià)上漲了。中介公司員工李芳作證表示，在交房日期前一個(gè)月，劉洪磊打電話來(lái)表示房子不想賣了，想解除合同，退還定金10萬(wàn)元并賠償一部分錢，但盧海飛不同意，劉洪磊提出，如果要履行合同，房?jī)r(jià)要漲到百萬(wàn)余元，盧海飛不同意，之后劉洪磊就找不到了。

歷城區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，可以認(rèn)定劉洪磊因房屋漲價(jià)提出解除合同或加價(jià)，是因房?jī)r(jià)上漲而故意違約。劉洪磊不遵守合同約定，不同意繼續(xù)履行合同，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，因此判決雙方簽訂的合同解除，劉洪磊退還定金10萬(wàn)元，并賠償房屋增值損失70余萬(wàn)元。(文中當(dāng)事人系化名)

房屋增值損失到底該咋測(cè)算?

如何測(cè)算出房屋增值后的損失?業(yè)內(nèi)人士介紹，首先是由當(dāng)事人向人民法院提出申請(qǐng)，法院對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估方法有很多，主要參考市場(chǎng)價(jià)格、周邊中介的成交情況、既往價(jià)格等一系列的因素，綜合得出房屋在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

時(shí)點(diǎn)價(jià)值指的是原告申請(qǐng)并且得到人民法院認(rèn)可的時(shí)間點(diǎn)，比如說(shuō)申請(qǐng)的這一天作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，法院只要認(rèn)可就可以。有時(shí)候不需要評(píng)估，例如在一房二賣案件中，賣方先是把房屋賣給了原告，后來(lái)又把房子過(guò)戶給了第二個(gè)買家，那么，其過(guò)戶給第二個(gè)買家的價(jià)格減去第一個(gè)買家的價(jià)格，就是第一個(gè)買方的損失數(shù)額。

例如，小李去年看上了老王的一套房屋，約定房?jī)r(jià)60萬(wàn)元。但在過(guò)戶前，老王發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲了不少，內(nèi)心懊惱不已，決定跟小李“談判”，要么這房子不賣了，要么讓小李加價(jià)。

小李不同意，告到法院，提出這房子不買了，但是老王要賠償自己損失。這個(gè)損失是多少呢?2018年6月1日，小李向法院提出申請(qǐng)，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。小李提出，就以6月1日這天作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，法院表示認(rèn)可。

那么，評(píng)估公司就會(huì)根據(jù)2018年6月1日當(dāng)天，這套房屋周邊近期交易的類似房產(chǎn)價(jià)格等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，得出一個(gè)數(shù)值，也就是房屋在當(dāng)天的評(píng)估價(jià)值。

如果老王在小李不知情的情況下把房屋以100萬(wàn)元賣給了別人，那么小李遭受的經(jīng)濟(jì)損失，就是40(100-60)萬(wàn)元。

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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