日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要解決好大城市住房突出問題。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，經(jīng)濟(jì)日報記者就市場關(guān)心的一系列問題采訪了清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉。

記者：住房問題關(guān)系民生福祉。中央經(jīng)濟(jì)工作會議和中央政治局會議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，釋放了什么樣的信號？

劉洪玉：我認(rèn)為釋放了兩個主要信號。一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險的工作目標(biāo)不動搖，國家將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，并在實踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱。二是當(dāng)前住房領(lǐng)域的問題重點集中在大城市，尤其是特大城市和超大城市，需要轉(zhuǎn)變思路，將多渠道增加租賃住房供給、規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場作為解決大城市住房問題的重要途徑。

記者：中央經(jīng)濟(jì)工作會議對住房租賃工作提出了諸多具體要求，這些要求提出的背景和意義是什么？將對我國住房租賃發(fā)展產(chǎn)生哪些影響？

劉洪玉：當(dāng)前，我國住房領(lǐng)域的突出問題表現(xiàn)為新就業(yè)大學(xué)生、城市非戶籍常住人口，以及新市民群體存在較大住房困難，而大城市房價普遍超越新市民支付能力。因此，有效解決新市民住房問題，發(fā)展住房租賃市場就成為關(guān)鍵。

針對我國城市住房租賃市場中存在的主要矛盾和突出問題，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議從多元化制度化租賃住房用地供應(yīng)，落實租賃住房享受公共服務(wù)和金融財稅等支持政策，吸引多主體參與，規(guī)范租賃市場秩序、促進(jìn)市場穩(wěn)定等多方面提出了具體工作要求。相信通過多方共同努力，一定能夠逐步補(bǔ)齊租賃住房領(lǐng)域短板。

記者：加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展重要的一環(huán)。在您看來，為何要實施資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則？是否起到了預(yù)期作用？

劉洪玉：房地產(chǎn)金融是金融市場和房地產(chǎn)市場融合發(fā)展的產(chǎn)物，對房地產(chǎn)市場發(fā)展影響重大。歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場過熱和泡沫，都與金融過度參與密切相關(guān)。

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是借助商品房預(yù)售和債務(wù)融資逐步發(fā)展壯大的，所以杠桿率偏高是我國房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要特征，也成為影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要風(fēng)險隱患。

在這樣的背景下，出臺重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則來約束和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為，非常及時、非常必要。從試點實施效果來看，這一調(diào)控工具已經(jīng)開始發(fā)揮抑制房地產(chǎn)企業(yè)過度融資的作用，將促進(jìn)企業(yè)提高運行效率。

記者：展望未來，不斷完善政策工具箱，建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，還應(yīng)作出哪些努力？

劉洪玉：目前，建立健全房地產(chǎn)長效機(jī)制的主要任務(wù)還是如何把現(xiàn)有政策工具落到實處，然后才是完善政策工具箱的問題。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中的政策工具，主要涉及金融監(jiān)管、財政稅收、土地供給、住房制度、市場監(jiān)管等五個方面，未來進(jìn)一步豐富完善政策工具箱也應(yīng)主要從這些方面入手。

未來，房地產(chǎn)市場在不同城市會有不同表現(xiàn)。比如，人口流出較多的城市房價可能會下降，人口和勞動力吸引力大且住房資源比較緊張的城市房價仍有上漲壓力。總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將保持基本穩(wěn)定。

[責(zé)任編輯：楊凡、武云泉]

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