原標(biāo)題：用好稅收優(yōu)惠，換房更加劃算

來源：中國稅務(wù)報(bào)

原標(biāo)題：用好稅收優(yōu)惠，換房更加劃算

來源：中國稅務(wù)報(bào)

河南鄭州近期啟動(dòng)二手住房“賣舊買新、以舊換新”收購試點(diǎn)工作，計(jì)劃在4月20日至6月30日期間試點(diǎn)收購500套，于年內(nèi)完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。記者注意到，鄭州并非首個(gè)推出此類政策的城市。自去年起，山東淄博、江蘇南京、浙江寧波、福建福州、安徽阜陽等多地推出了二手房“以舊換新”相關(guān)政策。

主要提供房地產(chǎn)數(shù)據(jù)查詢、房地產(chǎn)市場研究服務(wù)的中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，全國已有超過60個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”，通過推出代售購新、發(fā)放購房補(bǔ)貼、定向取消限售等方式，釋放新房購買力，加快房企去庫存，釋放改善型住房消費(fèi)需求，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性。不過，與其他消費(fèi)品“以舊換新”不同，房屋作為大宗商品，往往涉稅金額較大，涉及稅種多，買賣雙方均應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

如何理解二手房“以舊換新”？

據(jù)記者了解，目前市場上二手房“以舊換新”主要有三種方式。

第一種為“補(bǔ)貼”模式，即鼓勵(lì)購房者出售自有住房，房屋售出后如在規(guī)定期限內(nèi)買房，就可以享受一定比例的補(bǔ)貼。例如鹽城、蘇州、沈陽等地當(dāng)前均在推動(dòng)該模式。第二種是“換新購”模式，購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源，并由開發(fā)商委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助出售舊房。若舊房在一定期限內(nèi)售出，就可按流程購買新房，若舊房未售出，則退還新房認(rèn)購金。如寧波、濟(jì)南等部分城市推出“換新購”模式。第三種是“收舊換新”模式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)牽頭，收購居民手中存量房產(chǎn)。換房人可使用賣房所得資金來購買指定的新建商品住房。

根據(jù)公開報(bào)道，記者發(fā)現(xiàn)各地在推行“以舊換新”過程中，不少城市并不局限于單一模式，可能存在多種形式融合的情況。其中，第三種模式較為復(fù)雜，也最受關(guān)注。對此，國家稅務(wù)總局石家莊市稅務(wù)局第一稅務(wù)分局二級主辦魏民告訴記者，不管以哪種方式“以舊換新”，實(shí)質(zhì)均為房產(chǎn)原所有人出售自持房產(chǎn)的行為，即兩個(gè)房屋的買賣。對于換房人來說，是“賣”舊房“買”新房，應(yīng)按照舊房評估價(jià)作為舊房銷售含稅價(jià)格，同時(shí)按照實(shí)際新房銷售價(jià)格扣減舊房折抵金額支付價(jià)款。

可享哪些稅收優(yōu)惠政策？

二手房“以舊換新”過程中，作為銷售舊房的一方，涉及土地增值稅、個(gè)人所得稅、增值稅和契稅等多項(xiàng)稅收政策。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，符合條件的換房者，可享多項(xiàng)稅收優(yōu)惠。

魏民分析，在土地增值稅方面，個(gè)人銷售舊房，發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。不過，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）第三條明確，自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。也就是說，二手房“以舊換新”業(yè)務(wù)中，個(gè)人換出舊房不用繳納土地增值稅。

個(gè)人出售舊房取得所得，就涉及個(gè)人所得稅。根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第30號）規(guī)定，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號）將這一規(guī)定，延續(xù)至2025年12月31日。中瑞稅務(wù)師事務(wù)所董事、合伙人孔令文提醒，個(gè)人享受該優(yōu)惠政策時(shí)，需要關(guān)注退稅主體、退稅時(shí)間、退稅地點(diǎn)、退稅金額等關(guān)鍵信息，并注意留存相關(guān)材料備查。此外，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號），對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

作為換房者，增值稅優(yōu)惠也是一個(gè)需要關(guān)注的重要事項(xiàng)。國家稅務(wù)總局全椒縣稅務(wù)局第二稅務(wù)分局副局長鄧百科介紹，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額，按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鄧百科提醒換房者關(guān)注各地具體政策口徑，合規(guī)享受優(yōu)惠。

繳納契稅需要注意什么？

二手房“以舊換新”，一般情況下需要繳納契稅。實(shí)務(wù)中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)契稅法規(guī)定，房屋買賣、贈(zèng)與、互換屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋所有權(quán)屬的行為，屬于應(yīng)該繳納契稅的應(yīng)稅行為。同時(shí)，按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第八款規(guī)定，土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

魏民則認(rèn)為，差額繳納契稅應(yīng)適用于已經(jīng)繳納了契稅的舊房互換。“以舊換新”業(yè)務(wù)中購買的新房，實(shí)際上沒有繳納過契稅，如果直接按照差額繳納契稅，可能導(dǎo)致部分稅款流失。因此，“以舊換新”業(yè)務(wù)中，購買新房的納稅人應(yīng)該全額繳納新房契稅。“實(shí)務(wù)中究竟全額納稅還是差額納稅，建議納稅人事先向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。”魏民說。

孔令文提醒納稅人，在計(jì)算繳納契稅的過程中，要充分關(guān)注商務(wù)談判與行政管理口徑之間可能存在的舊房價(jià)值的確認(rèn)差異。此外，納稅人還需要關(guān)注屬地不動(dòng)產(chǎn)交易部門公布的房產(chǎn)置換契稅抵減的實(shí)操手續(xù)和流程，確保要件合規(guī)。

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。