菏澤出臺(tái)取消限售措施發(fā)酵一天后，在12月19日晚間迎來(lái)最新進(jìn)展。

菏澤市住建局發(fā)布的情況說(shuō)明指出，本次取消新購(gòu)房屋銷(xiāo)售限制的政策出發(fā)點(diǎn)是回應(yīng)部分棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻駸o(wú)法購(gòu)買(mǎi)存量住房的訴求。

多位業(yè)界人士指出，菏澤屬于三四線(xiàn)城市，外來(lái)需求并不突出，因此，菏澤在以往的調(diào)控中并未出臺(tái)限購(gòu)政策。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的階段，限售政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)是小的，即便是取消，也不會(huì)像類(lèi)似限購(gòu)政策松綁那樣影響大，所以取消后其實(shí)不見(jiàn)得會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的躁動(dòng)，反而是有助于為樓市交易提供更好的潤(rùn)滑劑。供給增加有助于平抑二手房房?jī)r(jià)。

從近期權(quán)威媒體的表述來(lái)看，“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定仍是調(diào)控政策的重點(diǎn)。在這一過(guò)程中，不排除各地地方政府會(huì)政策做出動(dòng)態(tài)調(diào)整。

本地影響有限

從時(shí)間線(xiàn)上看：

12月18日：山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)：通知），通知第六條明確規(guī)定：取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。此前，菏澤市規(guī)定：對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易。這是房地產(chǎn)調(diào)控2017年趨嚴(yán)以來(lái)，全國(guó)首個(gè)明確宣布取消住宅限售措施的城市。

12月19日上午：菏澤市住建局相關(guān)工作人員及山東省住建廳人士均表示，正在了解菏澤的情況，包括政策出臺(tái)的原因，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況。

12月19日下午：菏澤市住建局相關(guān)工作人員對(duì)媒體表示，由于后臺(tái)系統(tǒng)還在調(diào)整，目前該政策還處于準(zhǔn)備狀態(tài)，沒(méi)有正式啟動(dòng)。

山東省住建廳人士對(duì)媒體表示，菏澤住建局并沒(méi)有向他們進(jìn)行備案。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳跟國(guó)家的調(diào)控政策是一致的。

而市場(chǎng)已經(jīng)率先做出反應(yīng)，在預(yù)測(cè)調(diào)控政策出現(xiàn)調(diào)整的邏輯下，12月19日收盤(pán)，地產(chǎn)板塊中魯?shù)禺a(chǎn)股以及主要布局三四線(xiàn)城市地產(chǎn)股紛紛漲停。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，菏澤此次取消限售政策，引起了較多的市場(chǎng)關(guān)注，充分說(shuō)明在“政策松綁”的問(wèn)題上，當(dāng)前市場(chǎng)比較關(guān)注。尤其是到了預(yù)判2019年市場(chǎng)和政策動(dòng)向的時(shí)候，菏澤此類(lèi)政策內(nèi)容和口徑，顯然更受市場(chǎng)關(guān)注。

從此次回應(yīng)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)取消限售是和二手房的交易或流動(dòng)性不足是有關(guān)的。當(dāng)二手房限售后，會(huì)使得房源更為稀缺，價(jià)格更容易上漲。這也要求對(duì)于二手房房源適當(dāng)進(jìn)行管控，即釋放房源，減少房源流通方面的約束。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策出臺(tái)是為了防范商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大的波動(dòng)，目的是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。側(cè)面也說(shuō)明限售政策也衍生出了很多復(fù)雜的問(wèn)題。此次菏澤取消限售充分給予房屋轉(zhuǎn)讓自由權(quán)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)下各地樓市執(zhí)行的政策看，本輪持續(xù)2年的調(diào)控潮，最主要的核心政策是限購(gòu)、限貸，限售、限價(jià)，部分熱點(diǎn)城市還有限商等。從市場(chǎng)影響看，力度最大的政策是限貸、其次是限購(gòu)、限價(jià)。限售對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，直接影響不大，特別是菏澤僅限售2年，外地購(gòu)房者3年，這一政策即使松綁，給區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力也有限。

關(guān)注后續(xù)影響

從數(shù)據(jù)上看，2018年內(nèi)，菏澤樓市的主要特點(diǎn)是：批準(zhǔn)預(yù)售的新盤(pán)較多。經(jīng)中國(guó)證券報(bào)記者（ID:xhszzb）統(tǒng)計(jì)菏澤市住建局網(wǎng)站信息，2018年以來(lái)，菏澤市區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)108個(gè)，各項(xiàng)目涉及套數(shù)在幾十套至千余套不等，總計(jì)涉及套數(shù)約在2萬(wàn)套上下。這對(duì)于只有800萬(wàn)常住人口的地級(jí)市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存處于較高水平。

菏澤市三月和四月市區(qū)商品房預(yù)售辦理情況

對(duì)于菏澤出臺(tái)的政策，也有樓市專(zhuān)家的擔(dān)憂(yōu)在于會(huì)引發(fā)模仿效應(yīng)。

張大偉就指出，如果菏澤政策落地執(zhí)行，那么后續(xù)可能會(huì)有效仿的城市。目前在全國(guó)有90多個(gè)不同級(jí)別城市執(zhí)行了限售政策。房地產(chǎn)調(diào)控雖然原則是因城施策，但與之前蘭州等城市的限購(gòu)調(diào)整不一樣，限售是打擊投機(jī)，打擊短期流動(dòng)性，這一政策取消，仍會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的心理影響。

從區(qū)域市場(chǎng)看，菏澤的棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模非常大，而土地收入也非常大，最近幾年的發(fā)展過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)。這種情況下，限售松綁意味著調(diào)控的取向出現(xiàn)變化，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

有地產(chǎn)行業(yè)人士提出不同意見(jiàn)，其指出，菏澤限售政策未必會(huì)有很大的效仿意義。2018年各地樓市的調(diào)控還是基于“房住不炒”的總體基調(diào)。各地也依照這個(gè)基調(diào)和本地實(shí)際情況，嚴(yán)格執(zhí)行轄區(qū)樓市調(diào)控的主體責(zé)任。從菏澤的具體措施來(lái)看，無(wú)論是限售還是取消限售，都屬于“針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策”的總體要求，從而保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

此外，從近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，目前還有呼和浩特、大理、洛陽(yáng)等城市環(huán)比漲幅明顯，一些城市仍處于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期環(huán)比上漲。調(diào)控措施在分城施策上，依然要箍緊政策籠子，防止局部過(guò)熱，炒作資金重新回爐。

[責(zé)任編輯：楊凡、楊本敬]

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