原標(biāo)題：8月青島樓市“量價穩(wěn)升”收金87億元

來源：青島日報

原標(biāo)題：8月青島樓市“量價穩(wěn)升”收金87億元

來源：青島日報

行業(yè)觀察

2025年青島樓市下半場迎來“平穩(wěn)上升期”。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月青島新房成交5503套，成交建筑面積70.08萬平方米，成交總金額87.38億元，三項核心指標(biāo)環(huán)比7月分別上漲20.02%、17.05%和3.16%；與去年同期相比，成交套數(shù)、成交面積分別微漲2.78%、1.56%。其中8月新建住宅成交4454套，環(huán)比漲幅達30.2%，成交均價為12714元/平方米，整體市場呈現(xiàn)“量價穩(wěn)升”的局部回暖特征。

成交區(qū)域性明顯

改善型產(chǎn)品增配

從當(dāng)前青島樓市的區(qū)域分布與產(chǎn)品需求來看，“區(qū)域集中、需求升級”的特點尤為突出。

卓易數(shù)據(jù)分析師王玟琳介紹，8月青島新建商品住宅成交高度集中于西海岸、膠州、城陽等區(qū)域。從具體數(shù)據(jù)看，西海岸新區(qū)以1291套的成交量居首位，遠超其他區(qū)域；膠州市緊隨其后，成交807套；城陽區(qū)、即墨區(qū)、萊西市分別成交558套、441套、420套；而市北區(qū)、平度市、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、市南區(qū)等區(qū)域成交量相對較少，分別為321套、305套、156套、133套、22套。這一分布既反映出近郊區(qū)域的供應(yīng)優(yōu)勢，也體現(xiàn)了購房者對“高性價比+發(fā)展?jié)摿Α眳^(qū)域的偏好。

需求結(jié)構(gòu)上，100—150平方米的改善戶型占比最高，產(chǎn)品“增配”成趨勢。結(jié)合青島網(wǎng)上房地產(chǎn)與貝殼研究院的數(shù)據(jù)，8月青島住宅成交中，100—150平方米面積段成交量最高。

青島房師傅房產(chǎn)咨詢負責(zé)人李晨表示，這一數(shù)據(jù)清晰表明青島樓市已進入“改善主導(dǎo)”新階段：購房者不再滿足于“有房住”，而是更追求居住品質(zhì)、空間舒適度與社區(qū)環(huán)境，改善型需求已成為市場核心驅(qū)動力。

對應(yīng)需求變化，產(chǎn)品端也呈現(xiàn)明顯調(diào)整：一方面，改善型產(chǎn)品“內(nèi)卷”品質(zhì)與創(chuàng)新，會所、高贈送面積等配置逐漸成為標(biāo)配；另一方面，針對價格敏感的剛需與剛改客戶，房企通過“毛坯交付+控制面積段”降低購房門檻，例如老四方西部部分項目便采用這一策略，以適配剛需群體的購買力。

本土房企表現(xiàn)亮眼

9月多盤即將入市

在市場競爭格局中，青島本土房企已從“跟跑”轉(zhuǎn)為“領(lǐng)跑”，頭部企業(yè)憑借多盤布局與產(chǎn)品優(yōu)勢占據(jù)主導(dǎo)地位，外來房企則需依賴核心項目突圍。

在1—8月青島房企銷售業(yè)績榜中，本土房企位列榜首，海信地產(chǎn)以75.70億元簽約金額、32.59萬平方米簽約面積穩(wěn)居第一，旗下多項目貢獻突出。 其中，海信臻悅簽約12.64億元、海信君璽簽約10.57億元、海信璟悅簽約9.70億元、海信海德山莊簽約8.06億元、海信悅瀾山簽約3.18億元，此外還有海信學(xué)府里、海信城、海信君瀾、海信君悅以及海信城項目，銷售金額都超2億元，形成“多盤聯(lián)動、多點開花”的態(tài)勢。

銀豐地產(chǎn)排名第二，簽約34.09億元，簽約面積6.8萬平方米。業(yè)績主要來源于銀豐玖璽城簽約28.59億元、銀豐玖璽臺簽約3.13億元等，銀豐玖璽城三期預(yù)計年前也上市，后續(xù)增長動力充足。

中國金茂以26.72億元排名第三，業(yè)績主要依賴大云谷·嶗山金茂府、金茂中歐國際城等核心項目，且9月底計劃推出世園璞逸世園、高新區(qū)中歐金茂錦棠兩個新盤，有望進一步拉動銷售。

此外，青特置業(yè)、和達集團、君一控股等青島本土房企也均進入1—8月業(yè)績榜前20名，本土企業(yè)在青島市場的話語權(quán)進一步提升。

單盤表現(xiàn)方面，在1—8月住宅單盤銷售金額榜中，TOP5項目全部位于嶗山區(qū)，印證了該區(qū)域作為“中高端改善主戰(zhàn)場”的地位。其中，銀豐玖璽城以20.49億元登頂，海信臻悅、越秀青鐵和樾府分別以12.64億元、11.28億元位列第二、第三，三個項目均以大戶型、高品質(zhì)為核心賣點，精準(zhǔn)匹配高端改善需求。

年輕及高端人才流入

改善需求將持續(xù)增長

去化周期是衡量房地產(chǎn)市場健康程度的關(guān)鍵指標(biāo)之一。王玟琳介紹，目前青島住宅去化周期為19個月，處于不斷下降趨勢。其中，老四方板塊的去化周期最短，僅為12個月。盡管老四方板塊項目眾多，但地緣客戶基礎(chǔ)深厚，加之靈活的價格策略，整體去化速度較快，誕生了多個流速較快的樓盤。王玟琳表示：“高峰期時，有項目月流速可達七八十套。流速較好的項目包括中海寰宇時代、青島濱海國際中心、保利和頌以及新開盤的國信和悅等。”而部分區(qū)域由于去化周期較長，市場壓力較大。

順行房屋（青島）咨詢總經(jīng)理劉興認為，“基于當(dāng)前市場狀況和政策導(dǎo)向，青島樓市在未來將呈現(xiàn)出持續(xù)分化的發(fā)展態(tài)勢。”在主城區(qū)，土地供應(yīng)持續(xù)收緊，2025 年青島主城區(qū)（包括市南、市北、李滄、嶗山）的土地供應(yīng)同比減少近 40%。同時，高端改善型住房需求在主城區(qū)將持續(xù)釋放，尤其是120—150平方米面積段的產(chǎn)品，市場關(guān)注度和需求將不斷上升。

從需求端來看，青島的剛需端有所收縮，而改善和置換需求增長顯著。同時，部分剛性需求被二手房和配售型保障房所滿足。未來，青島人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進程也將對樓市產(chǎn)生深遠影響。劉興表示，隨著年輕人口的流入和高端人才的聚集，改善型需求將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，成為市場的主導(dǎo)力量。這將促使房企在產(chǎn)品研發(fā)和定位上更加關(guān)注改善型需求，提供更多高品質(zhì)、多元化的住房產(chǎn)品，以滿足不同層次購房者的需求。

對于剛需購房者，專家建議，雖然房價整體相對穩(wěn)定，但仍需密切關(guān)注市場動態(tài)，選擇性價比高、基礎(chǔ)設(shè)施完善的房源。切勿僅因價格便宜而選擇偏遠、配套不完善的房屋，要充分考慮房屋的流通性、戶型設(shè)計和地理位置等因素。對此，可以多關(guān)注新盤的優(yōu)惠活動，以及二手房市場中的優(yōu)質(zhì)房源。改善型購房者則應(yīng)更加注重房屋的品質(zhì)、配套和居住環(huán)境。在選擇房源時，可優(yōu)先考慮主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，重點關(guān)注 120—150 平方米面積段的改善型產(chǎn)品。

同時，無論是剛需還是改善客戶，都應(yīng)對開發(fā)商的品牌和口碑進行深入了解，選擇信譽良好的開發(fā)商，以確保房屋質(zhì)量和后續(xù)服務(wù)。可通過查看開發(fā)商以往的項目案例、咨詢其他業(yè)主等方式，了解開發(fā)商的實力和信譽。

對于開發(fā)商而言，盡管8月樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，但市場壓力依然存在。宏觀數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，青島新建商品房簽約43471套，成交546.29萬平方米，成交總價 759.87億元；簽約套數(shù)、面積和簽約金額較去年同期分別下降3.98%、2.52%和2.7% 。劉興表示：“未來開發(fā)商之間的競爭將更加激烈，面臨更多挑戰(zhàn)，分化特征不僅不會減弱，反而會更加明顯。因此，只有不斷進行產(chǎn)品迭代，提高產(chǎn)品力，做好服務(wù)，才能在日益激烈的競爭中脫穎而出，否則將被市場淘汰。”

李鵬飛

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